El prestamista hipotecario privado Romspen lucha contra el mayor prestatario, alegando un incumplimiento de pago de $ 333 millones en medio de la congelación de la redención

Corporación de inversiones Romspen. Inc., uno de los prestamistas hipotecarios privados más grandes de Canadá, está enfrascado en una batalla judicial con su prestatario más grande después de varios incumplimientos de préstamos que supuestamente suman $ 333 millones, deudas impagas que obstaculizaron su capacidad para financiar recompras de inversionistas.

Rumspin ha pedido al Tribunal Superior de Ontario que designe un síndico para que tome el control de tres propiedades que respaldan préstamos morosos. Si se aprueba, el beneficiario puede vender las propiedades como mejor le parezca y las ganancias permitirán a Romspen recuperar parte o la totalidad del dinero que se le debe. Las tres propiedades afectadas están ubicadas en Toronto: Woodbine Mall y Rexdale Mall, en la esquina noroeste de la ciudad, y 1500 Birchmount Rd. , en la esquina nororiental de la ciudad.

El prestatario Essa El Hann, también conocido como Chris Henn, es un inversionista y empresario de bienes raíces comerciales. Originalmente incumplió varios préstamos de Romspen en 2018, según documentos judiciales, pero firmó un acuerdo de indulgencia con el prestamista en ese momento y desde entonces ha vendido seis propiedades, transfiriendo $222 millones en ganancias a Romspen. Los 333 millones de dólares que supuestamente aún se le deben a Romspen son más que los 222 millones de dólares que en realidad se transfirieron.

De las tres propiedades que aún tiene que vender, Woodbine Mall es la más valiosa porque es grande y está ubicada al otro lado de la calle de un centro de tránsito propuesto.

La cartera de Romspen consiste principalmente en préstamos para la construcción y la construcción, y la empresa con sede en Toronto otorga préstamos a prestatarios en los Estados Unidos y Canadá. Romspen ha estado en el negocio durante décadas, pero su producto principal, el Romspen Mortgage Investment Fund, se hizo particularmente popular después de la crisis financiera mundial de 2008 porque los inversores minoristas anhelaban grandes ganancias en una era de tasas de interés ultra bajas. El fondo ha devuelto del 7 al 10 por ciento anual durante dos décadas.

Pero más recientemente, las tasas de interés en rápido aumento han desestabilizado el mercado inmobiliario comercial, y Romspin se vio obligado a congelar los reembolsos de los inversores en noviembre pasado. En ese momento, Romspen tenía $ 3.2 mil millones en activos bajo administración y atribuyó la congelación al pago de préstamos “cancelados”. En una actualización trimestral para inversores a fines del año pasado, Romspen reveló que el 33 por ciento de los préstamos en su fondo principal estaban “en mora”.

Como prestamista privado, la composición de la cartera de préstamos de Romspen se mantiene en secreto y casi ninguna información que los prestatarios no hayan pagado se pone a disposición del público. Pero en un correo electrónico a The Globe and Mail, Rumspin confirmó que los préstamos incobrables de El Hann estaban vinculados a un congelamiento de pagos.

“La decisión de diferir los reembolsos, como hemos informado a los inversionistas del fondo, se basó en una evaluación integral del cronograma de pago para los préstamos de cartera proyectados y las ventas y monetización de garantías, incluidos estos préstamos, y la necesidad de equilibrar los intereses de todos los inversionistas del fondo cuando asignando capital”, escribió el socio gerente Derek Jenkin.

Un número creciente de prestamistas y fondos privados están lidiando con altas solicitudes de reembolso. En Canadá, Ninepoint Partners LP tuvo que reestructurar un importante fondo de deuda privada el año pasado después de que el 25 por ciento de los inversionistas quisieran salir. Más recientemente, en diciembre, Blackstone Real Estate Investment Trust, uno de los fideicomisos privados de inversión en bienes raíces más grandes del mundo, tuvo que restringir los reembolsos porque muchos inversores querían que les devolvieran su dinero.

Los prestamistas privados a menudo tienen dificultades para financiar solicitudes de rescate elevadas porque la naturaleza de sus préstamos dificulta la recuperación de efectivo rápidamente. Los préstamos privados a prestatarios más riesgosos a menudo no se pueden vender fácilmente, y cuando lo hacen, las ventas se pueden realizar con grandes descuentos.

En el caso de Romspen, va por otro camino y trata de establecer un síndico para la propiedad, no solo con Alhn, sino también con otro préstamo incumplido a un desarrollador de Columbia Británica cuyo proyecto se ha estancado.

El préstamo de BC estaba destinado a financiar el desarrollo de siete torres de uso mixto en el centro de Richmond, pero Romspen afirma que no se ha realizado ningún trabajo sustancial. en el terreno del proyecto desde 2020. El prestatario también se declaró en bancarrota en abril de 2022. Romspen afirma que debe $191 millones.

El prestatario, Alderbridge Way LP, ha disputado desde entonces, alegando que Romspen incumplió su contrato de préstamo de construcción.

Si bien las batallas judiciales son comunes en los préstamos privados porque los prestatarios de alto riesgo tienen más probabilidades de incumplir, la batalla actual de Romspin con Elhn es notable porque su relación laboral se remonta a 24 años, según documentos judiciales. El Sr. Alhan es también el mayor prestatario de Romspen.

Cuando el Sr. El Hann incumplió originalmente, Romspin exigió $ 136 millones en reembolso. Para resolver el problema, las dos partes acordaron lo que se conoce como un acuerdo de indulgencia, que le daría al Sr. El Hann tiempo suficiente para proporcionar el dinero prestado. Se han vendido seis propiedades en un período de tres años, pero aún quedan tres por vender.

“En vista del largo paso del tiempo desde que se firmó originalmente el Acuerdo de Paciencia, Romspen ha perdido la confianza en la capacidad del Sr. Hinn para completar con éxito las ventas de Woodbine Mall, Rexdale Mall y 1500 Birchmount”, dijo Romspen en su solicitud de recibo.

En su respuesta a la solicitud de un síndico de Romspen, Elhn argumentó la semana pasada que variables como la pandemia de COVID-19 han tenido un impacto significativo en las propiedades restantes sin vender. “Debido a que dos de las propiedades hipotecadas más grandes, incluido el activo más valioso, Woodbine Mall, eran centros comerciales minoristas, su comerciabilidad se vio gravemente afectada por razones obvias”, escribió.

Elhan dijo que llegó a un acuerdo para vender la propiedad Birchmount 1,500 a un importante propietario comercial, pero afirmó que el trato fracasó cuando las tasas de interés se dispararon.

Los prestamistas privados generalmente garantizan préstamos a corto plazo, y los datos del Fondo Público de Romspen indican que solo el 2 por ciento de todos los préstamos en su fondo más grande tienen vencimientos de más de dos años. Sin embargo, los préstamos se han otorgado al Sr. El Hann durante muchos años, y el del Rexdale Mall se remonta a 2013. Incluso si no estaban destinados a ser préstamos a largo plazo, los incumplimientos han retrasado los pagos durante muchos años.

Cuando se le preguntó sobre el cronograma extendido, el Sr. Jenkin dijo en su correo electrónico a The Globe Romspen que “si bien la mayoría de los préstamos tienen vencimientos medios, se puede negociar una extensión del plazo si seguimos confiando en el valor del valor subyacente”.

aunque el sr. Alhen originalmente debía $ 136 millones cuando incumplió en 2018, y desde entonces la cantidad ha aumentado a $ 333 millones, según Rumspin, por varias razones. Por ejemplo, Romspen compró otras hipotecas sobre propiedades para consolidar deudas en un solo lugar.

El interés también continúa acumulándose al 15 por ciento anual, según documentos judiciales, y existen costos adicionales, como pagos de protección y tarifas, incluidos en el monto adeudado.

El Sr. Elhane cuestiona el monto adeudado y alega en su demanda que Rumspin calculó mal.