El inversionista inmobiliario privado Hazelview ve un aumento en las solicitudes de retiro de efectivo del fondo Four Quadrant de $ 1.2 mil millones

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Hazelview Investments, un administrador de capital privado que se especializa en bienes raíces comerciales, está viendo un aumento en la demanda de efectivo de los inversionistas de su fondo Four Quadrant, un problema común para los administradores de inversiones privadas con tasas de interés en aumento.

En una nota a los clientes obtenida por The Globe and Mail, Hazelview, con sede en Toronto, dijo que los inversores buscaron $188 millones en reembolsos en el trimestre, equivalente al 16 por ciento de los $1.200 millones en activos bajo administración del fondo. Hazelview actualmente limita los reembolsos a aproximadamente el 5 por ciento del fondo cada trimestre, lo que significa que varios inversores solo recuperarán parte de su dinero y tendrán que volver a intentarlo durante el próximo trimestre.

Presenta el Four Quadrant Fund, que ha sido administrado por Hazelview durante 12 años. Los inversores están expuestos a una combinación de inversiones inmobiliarias públicas y privadas. Posee bienes raíces comerciales, presta a empresas inmobiliarias, compra deuda pública y bonos corporativos e invierte en acciones de empresas públicas. A pesar de esta combinación, que constituye los “cuatro cuadrantes” de inversiones, el fondo carece de liquidez. Casi las tres cuartas partes de la cartera se componen de activos que son difíciles de vender en un instante cuando los inversores quieren salir.

Aunque Hazelview no está reduciendo sus límites de reembolso, sino que les dice a los inversores que algunos de ellos no recuperarán todo su dinero, varios administradores de inversiones privadas han optado recientemente por cambiar sus límites de reembolso.

A principios de este mes, Ninepoint Partners y Third Eye Capital limitaron los rescates en el fondo de deuda privada que administran conjuntamente al 3 por ciento del valor de los activos netos en el trimestre anterior, y a fines del año pasado, Romspen, uno de los prestamistas hipotecarios privados más grandes de Canadá, con un valor de $ 3.2 mil millones. Los activos bajo administración congelaron los reembolsos de los inversores por completo, citando algunos problemas con los reembolsos de los préstamos.

Es un momento complicado para muchos gestores privados de deuda e inmobiliarios. A diferencia de los fondos de capital privado, que retienen a los inversionistas durante al menos cinco años, varios administradores de inversiones privadas han pasado la última década ganándose a los inversionistas minoristas con la promesa de que pueden cobrar cada trimestre. Estos administradores también generaron rendimientos sólidos, a menudo pagando rendimientos anuales del 8 al 10 por ciento en una era de tasas de interés ultra bajas.

Sin embargo, recientemente, las cuentas de inversión han cambiado, al igual que los conceptos básicos para administrar algunos de estos fondos.

Por un lado, la tasa de interés de referencia de Canadá ha subido al 4,75 por ciento, dando a los inversores la opción de poner su dinero en certificados de inversión altamente garantizados, que ahora pagan alrededor del 5 por ciento anual. Aunque la deuda privada y los fondos inmobiliarios aún pueden generar rendimientos más altos, los rendimientos provienen de prestar o invertir en empresas más riesgosas.

En cuanto a los fundamentos, algunos REIT utilizan hipotecas de tasa variable para financiar sus operaciones, y las tasas de interés más altas han elevado los costos de los préstamos. Por ejemplo, Northview Fund invierte en edificios residenciales de alquiler en los Territorios del Noroeste y Alberta, entre otros lugares. Estaba considerando recortar su dividendo porque gran parte de su flujo de efectivo mensual se estaba consumiendo por el aumento de los costos de interés. El lunes, el fondo anunció una recapitalización por parte de sus patrocinadores privados, incluidos Starlight Investments y KingSett.

Según el protocolo de redención de Hazelview, los retiros están limitados al 5 por ciento de cada clase de unidad. (Los fondos de inversión a menudo ofrecen múltiples clases de unidades, que varían según las tarifas que cobran a los inversores o dónde se pueden comprar las unidades, por ejemplo, a través de un asesor o a través de un corredor de descuento).

En su nota a los inversores, Hazelview recordó a los clientes que los reembolsos son limitados porque las inversiones privadas son difíciles de vender rápidamente y que hacerlo con un gran descuento, solo para generar efectivo, puede perjudicar a los inversores que permanecen en el fondo.

“Las decisiones de desinversión con fines de liquidez se complementan con decisiones para maximizar el valor de los accionistas, asegurando que actuemos de una manera que equilibre nuestros deberes tanto con los partícipes salientes como con los partícipes restantes”, escribió la compañía.

Cuatro de nuestras unidades cuádruples Clase F y Clase J experimentaron los niveles más altos de pedidos de retiro durante el trimestre. Las unidades de Clase F las venden los asesores a cambio de una tarifa, mientras que las unidades de Clase J pagan tarifas más bajas y están limitadas a los titulares de unidades que invierten un mínimo de $5 millones cada una.

Hazelview espera que los partícipes que deseen cobrar en estas dos categorías obtengan del 20 al 30 por ciento de sus solicitudes de rescate, pero agregó que no conocerá las cantidades exactas hasta principios de julio.

Hazelview también enfatizó que aproximadamente una cuarta parte de la cartera del fondo está en valores líquidos, como acciones que cotizan en bolsa, que son fáciles de convertir en efectivo si es necesario.