Espacio de escritorio vacío: preguntas de activación

Los trabajadores aún no han regresado a las oficinas de las grandes ciudades con sus números previos a la pandemia, lo que genera preguntas sobre cómo revitalizar los núcleos del centro de la ciudad donde se pasan de nueve a cinco días más en casa y las empresas forjan nuevas estructuras en torno al trabajo híbrido.

Algunos proyectos nuevos sugieren que hay margen para construir comunidades más habitables en vecindarios repletos de oficinas, con un gran edificio de uso mixto en Toronto y conversiones de oficina a residencial en Calgary que ponen a prueba esa idea.

Estilos interiores y beneficios del uso mixto

Datos recientes de CBRE Canadá fijaron la tasa general de vacantes de empleo del país en un 17,7 % de todos los tiempos en el primer trimestre de 2023. La realidad del trabajo, ya que las personas pasan menos tiempo desplazándose hasta sus escritorios. Este patrón ha generado preocupaciones sobre la recuperación de los centros de las ciudades y los negocios que atienden a las multitudes del día del trabajo.

La tasa de puestos vacantes de Toronto está en su nivel más alto en casi 30 años con un 15,5 por ciento, mientras que la tasa de vacantes de oficinas de Vancouver está en un máximo de dos décadas de 10,4 por ciento, según el informe. Montreal y Ottawa tuvieron tasas récord de vacantes de 16,5 por ciento y 13,2 por ciento, respectivamente.

Es en este entorno donde comienza a surgir el extenso desarrollo comercial, residencial y de oficinas de uso mixto de “The Well” en el centro de Toronto. Algunos inquilinos ya se mudaron y la construcción está en su etapa final.

El edificio terminado contará con espacios abiertos para tiendas y restaurantes, dos mini parques y amplias franjas de asientos públicos en medio del complejo de torres residenciales y de oficinas, elementos de diseño pospandémico particularmente deseables que, según los propietarios, fueron un feliz accidente.

“Estamos en la posición afortunada de que nuestro diseño ha marcado la mayoría de las casillas”, dijo Andrew Duncan, director de inversiones de RioCan Real Estate Investment Trust, después de un recorrido por el espacio el miércoles.

Los propietarios del pozo sostienen que no tuvieron problemas para atraer residentes, pero el edificio no se ha visto afectado por la reevaluación de las necesidades de oficinas por parte de las empresas.

El inquilino estrella Shopify anunció a principios de este año que había decidido no mudarse al pozo después de todo, coincidiendo con una tendencia citada en el informe de abril de CBRE, que decía que el aumento de las vacantes de oficinas en Toronto el último trimestre fue impulsado en gran medida por las grandes empresas tecnológicas que se están “centrando en obtener hacerlo bien” mientras se retiran del auge de la pandemia.

No tener el inquilino de oficina más grande en el edificio podría afectar a los restaurantes y otros negocios en los niveles inferiores del pozo, aunque Duncan confirmó que Shopify está obligado a pagar el alquiler durante los próximos 14 años mientras busca un subarrendatario.

“En un mundo perfecto, como propietario, ¿me encantaría ese espacio ocupado? Absolutamente. Pero todavía espero que Shopify encuentre un inquilino que tome el espacio para animar el sitio”, dijo, y agregó que otros inquilinos de oficinas se están mudando a “proporcionar una gran fuente de sinergia para el comercio minorista y residencial”. tenemos “.

Beneficios del uso mixto

Los edificios de uso mixto como Well se diseñaron en respuesta a las tendencias de oficinas previas a la pandemia, como el impulso de más servicios en el lugar y el surgimiento de negocios, dijo Billy Grayson, vicepresidente ejecutivo de centros e iniciativas del Urban Land Institute. . Espacios de trabajo. Pero al final, dijo, los edificios con una variedad de usos son más capaces de soportar cambios como emergencias de salud pública sin precedentes.

“Tener una combinación de usos hace que este edificio y esa área sean más resistentes a cualquier interrupción que pueda ver, ya sean tendencias macroeconómicas, tendencias demográficas o tendencias posteriores a la pandemia, como el futuro del trabajo mixto”. dijo en una entrevista reciente.

¿Qué es la oficina?

Algunos de los inquilinos de oficinas que se mudaron al Pozo dijeron que tomaron la pandemia como una oportunidad para repensar sus planes.

Sentado en un salón lleno de plantas de interior, asientos cómodos y vistas impresionantes del centro de Toronto, Richard Witt, director de la firma de arquitectura BDP Quadrangle, dijo que la firma inicialmente imaginó filas de escritorios en una configuración de oficina tradicional. Instituyeron un nuevo diseño a la luz de la pandemia y el cambio de los intereses laborales mixtos de sus empleados.

“Tuvimos la oportunidad de experimentar con nosotros mismos”, dijo. La oficina tiene menos escritorios por persona, pero más salas de descanso para videollamadas, “espacios táctiles” y software de reserva de oficinas para administrar la escasez de asientos asignados, así como áreas informales “sin tecnología” para que las personas se recarguen durante la jornada laboral.

Parece estar funcionando bien hasta ahora. El BDP no ha establecido una política para los días requeridos en la oficina, pero Witt dijo que la gente todavía está dispuesta a asistir, especialmente para eventos sociales. El acuerdo híbrido de BDP es un trabajo en progreso, pero Witt dijo que están comprometidos a que sea un éxito, y brindar flexibilidad a los trabajadores le da a la empresa una ventaja competitiva sobre el talento.

Witt agregó que la proximidad del edificio a Union Station también es un factor de conveniencia para los trabajadores que se mudaron a los suburbios durante la pandemia.

Traslados de oficina a residencial

El vuelo inducido por la pandemia desde el centro de la ciudad ha llevado a las ciudades a considerar otra opción para las torres de oficinas cada vez más vacías: convertir oficinas en edificios de apartamentos. Una ciudad canadiense se ha convertido en un caso de estudio de la demanda de este tipo de proyectos y la posibilidad de su implementación.

Calgary necesitaba llenar un número creciente de vacantes de oficinas y una gran brecha en los ingresos fiscales relacionados antes de que llegara la pandemia.

Una afluencia de vacantes fue una característica de una economía petrolera en auge y una recesión que provocó que los inquilinos de oficinas salieran en masa a mediados de la década de 2010, dijo Cheryl McMullen, directora de planificación estratégica y servicios de desarrollo de Calgary para la ciudad de Calgary, durante un panel de Toronto. reunión en la oficina. COVID-19 ha llevado a la ciudad a analizar detenidamente sus opciones.

Cuando se inauguró el programa de transformación de oficinas de la ciudad en la primavera de 2021, rápidamente llegaron más de una docena de solicitudes. Ya se han anunciado diez proyectos de vivienda, y también hay interés de instituciones postsecundarias e inquilinos no residentes.

“Tenemos muchas ganas de crear una comunidad”, dijo McMullen, y agregó que hay un esfuerzo concertado para hacer realidad la visión. “Es la colaboración entre la empresa, los propietarios de edificios privados, la comunidad y la ciudad para que esto realmente funcione”.

El Urban Land Institute publicó un informe este año sobre la viabilidad de convertir edificios de oficinas en residenciales a medida que la idea se vuelve más popular. Grayson dijo que espera que la próxima ola de conversiones comience dentro de los próximos dos años a medida que los edificios de oficinas con altas tasas de vacantes pierdan valor, obligando a las ciudades a preocuparse por encontrar otros usos para ellos.

Los proyectos de conversión pueden ser un desafío, pero Grayson dijo que ofrecen una forma de aumentar la oferta de viviendas asequibles, que Toronto necesita desesperadamente, si hay voluntad política, lo que podría devolver la vida a los densos centros de la ciudad.

“Todo es posible con la combinación correcta de incentivos”, dijo.

“Ciudad de cinco minutos”

No está claro cuántas personas atraerá el pozo desde fuera de sus paredes una vez que esté terminado, pero el ingeniero principal de BDP, Adrian Price, dijo que el diseño debe ser atractivo para los trabajadores y residentes que pasan sus días allí.

“Es la mejor ciudad de cinco minutos”, dijo. “Acabo de subir al ascensor y está todo ahí”.

Ciudades como Hong Kong y París ya tenían una combinación de espacios residenciales, comerciales y de trabajo muy próximos entre sí, lo que demostró ser más “a prueba de epidemias” que sus contrapartes, señaló Grayson, y el concepto sigue siendo atractivo a medida que las personas buscan reducir sus viajes al trabajo. . veces.

Katya Stern, quien se mudó a un apartamento en una de las torres de condominios del pozo esta primavera, dijo que está ansiosa por abrir el mercado del sótano y los espacios comunitarios. De hecho, el concepto ha sido un gran atractivo para ella, ya que elimina la necesidad de conducir largas distancias para hacer mandados o comunicarse con los demás.

“Me inscribí de inmediato”, dijo. “No estoy desperdiciando mi precioso tiempo y energía”.