¿Qué pasará con las oficinas vacías de Canadá?

La pandemia de COVID-19 ha provocado cambios importantes a corto y largo plazo en la forma en que las personas viven, juegan y trabajan en privado.

Si bien han resurgido algunos aspectos de la vida anterior a la pandemia, como socializar en interiores sin mascarilla y viajar, las oficinas de todo el país aún no han vuelto a sus tasas de ocupación previas a la pandemia.

Debe decidirse si las empresas abandonarán o no los modelos de trabajo híbrido y remoto que se han vuelto populares durante la pandemia. Pero hay dos cosas claras: las tasas de vacantes de oficinas han aumentado desde que comenzó la pandemia y las transferencias de oficina a residencia se están volviendo más comunes en las ciudades canadienses medianas y grandes.

en eso Última instantánea del mercado nacional, Colliers Investment Management evaluó las tasas de vacantes en 12 ciudades canadienses durante el tercer trimestre de 2022. Según el informe, la tasa promedio de vacantes de oficinas en Canadá es del 13 por ciento, en comparación con poco más del 8 por ciento al comienzo de la pandemia.

Calgary tiene la tasa de vacantes más alta, con un 27,5 por ciento de oficinas vacantes. Edmonton tiene una tasa del 19 por ciento, Regina del 17,5 por ciento, Montreal del 14,7 por ciento, Saskatoon del 14,5 por ciento, Halifax del 14,1 por ciento, Waterloo del 13,3 por ciento, Winnipeg del 12,7 por ciento, Ottawa del 10,6 y Toronto del 10,1. Vancouver cuenta con la tasa de vacantes más baja, con un 5,8 por ciento.

Benny Gorstein es profesor en la Escuela de Planificación Comunitaria y Regional de la Universidad de Columbia Británica y se especializa en bienes raíces y vivienda. Ella cree que lo que está sucediendo es una aceleración de la tendencia que comenzó antes de la pandemia.

“Creo que COVID acaba de acelerar la tendencia hacia arreglos de trabajo más flexibles que ha estado ocurriendo durante un tiempo”, dijo a CTVNews.ca en una entrevista telefónica el miércoles. “Las empresas que intentan atraer una fuerza laboral más joven se han dado cuenta de que algo que sus empleados quieren es más flexibilidad, por lo que no necesitan tanto espacio de oficina”.

Con el aumento de las tasas de vacantes de oficinas, los propietarios de edificios, los desarrolladores y los planificadores de la ciudad han comenzado a aceptar la idea de convertir el espacio de oficinas vacío y obsoleto en hogares. Esto les ahorra la necesidad de demoler y reconstruir activos infrautilizados y satisface la demanda de viviendas.

Este concepto tampoco es nuevo.

Durante décadas, los desarrolladores han convertido bancos, escuelas, fábricas e iglesias en condominios y apartamentos, y hay muchos ejemplos de conversiones de oficinas en Canadá antes de la pandemia.

La ventaja de reutilizar edificios existentes es que reduce parte del impacto ambiental del edificio. Entre tres proyectos de conversión de oficina a residencial completados desde 2019 y un cuarto proyecto próximo, el Strategy Group con sede en Alberta estima que ahorrará 56 000 toneladas de materiales de construcción y 17 toneladas de emisiones de CO2.

Una imagen del Grupo Estratégico muestra la cocina y la sala de estar de un condominio en el proyecto residencial Cube, que ha visto un edificio de oficinas vacío en el centro de Calgary convertido en un condominio que alberga 65 apartamentos de una y dos habitaciones. (grupo estratégico)

“Esto equivale a sacar 37.000 vehículos de la carretera cada año”, dijo Ken Toews, vicepresidente senior de desarrollo de Strategy Group, en una entrevista telefónica con CTVNews.ca el miércoles.

Toews explicó que la construcción representa 11 por ciento de las emisiones climáticas globales, según el World Green Building Council, por lo que parte del llamado para reasignar los edificios existentes es ayudar a reducir ese número.

Por supuesto, también hay consideraciones financieras.

Stephen Painter, director de Arquitectura y Diseño de Gensler, explicó que una vez que la tasa de vacantes de un edificio aumenta al 20 por ciento, comienza a perder dinero.

“Hay muchos edificios en ese punto ahora”, dijo a CTVNews.ca en una entrevista telefónica el miércoles. “En los últimos seis meses, con el aumento de las tasas de vacantes laborales y la gente que no renueva sus contratos de arrendamiento de oficinas, de repente todos quieren hablar de eso y quieren poner en marcha estos proyectos”.

Gensler vio venir esto al comienzo de la pandemia y creó un sistema de puntuación para ayudar a los desarrolladores a decidir qué edificios son adecuados para la conversión y cuáles no.

Los edificios de losa de piso pequeños son ideales porque es más fácil diseñar condominios en un espacio con una profundidad de aproximadamente 35 pies desde el ascensor hasta la ventana que, digamos, 80 pies. Los edificios que datan de la década de 1970 tienden a tener estas losas de piso más pequeñas. Los edificios con muchas ventanas y estacionamiento preexistente también son una ventaja, ya que es difícil y costoso modificar estas características.

“Hemos trabajado mucho en esto”, dijo Painter. “Hemos examinado más de 350 edificios en América del Norte ahora, y lo que hemos encontrado es que, si tiene suerte, alrededor del 30 por ciento de las veces estos proyectos tendrán sentido económico”.

Sin embargo, Paynter espera ver conversiones de oficina a residencial en todas las principales ciudades de América del Norte en poco tiempo, aunque tomará más tiempo en algunas ciudades que en otras, principalmente debido a las políticas de aprobación y zonificación municipal.

Las ciudades deben aprobar las solicitudes de conversión de oficina a residencia, y algunas ciudades tienen reglas de zonificación que protegen el espacio de oficina. Por ejemplo, Painter dijo que Toronto ha designado áreas de trabajo donde se protege el espacio de oficina. Esto agrega otra barrera para hacer conversiones.

“En este momento, es difícil hacer este tipo de transferencias en Toronto debido a las reglas de la ciudad”, dijo Pinter.

Los liberales federales son conscientes de esta barrera, y en las elecciones de 2021, Hizo campaña con una promesa Comprometer $ 600 millones para respaldar las transferencias de oficinas y comercios minoristas a viviendas, y trabajar con los municipios para crear un sistema de seguimiento rápido de permisos para permitir transferencias más rápidas.

Painter dijo que aún no ha notado ningún movimiento en esas promesas, pero mientras tanto, algunos municipios se han hecho cargo.

mediante Programa de incentivos para el desarrollo del centro de Calgary, La ciudad de Calgary ofrece una subvención de transferencia de oficina a residencia de $75 por pie cuadrado. El programa se lanzó en agosto de 2021 y ha aprobado cinco transferencias, y es probable que dos reciban la aprobación pronto.

Toys dijo que Calgary también ha progresado en la aceleración del proceso de aprobación de zonificación para transferencias de oficinas a residencias.

Desde 2019, The Strategy Group ha completado tres conversiones de oficina a residencial en Edmonton y Calgary, lo que resultó en más de 200 nuevas unidades residenciales, y está a punto de comenzar una cuarta conversión.

Una imagen de The Strategic Group muestra la cocina de una unidad en el desarrollo de condominios e11even, que ha visto la conversión de un edificio de oficinas vacío en el centro de Edmonton en un condominio con 177 unidades de alquiler. (grupo estratégico)

“Hemos estado muy entusiasmados con las transferencias durante mucho tiempo”, dijo Toys. “Sabía que estábamos en el camino correcto cuando trabajábamos en la reutilización adaptativa de edificios, pero no me di cuenta de que era tan importante”.

Toews dijo que solo tomó un mes obtener la aprobación de zonificación para una de las transferencias de Calgary.

“Es maravilloso”, dijo. “Calgary ha adoptado un enfoque diferente que es refrescante porque muchos desarrolladores se han sentido decepcionados por la caída en las aprobaciones”.

El ayuntamiento de Calgary ve conversiones de oficina a residencial Delineador de ojos Para el exceso de espacio de oficinas y una forma de desarrollar vecindarios céntricos más vibrantes. Gobierno federal los ve como Una oportunidad para que los propietarios y las comunidades reemplacen el exceso de espacio con alquileres basados ​​en el mercado.

Gorstein los ve como una oportunidad potencial para crear viviendas asequibles y espera que no se los pierda.

“Si están garantizando al menos algunas unidades asequibles orientadas a los ingresos, ese tipo de cosas, creo que es perfectamente razonable”, dijo.

“Pero a menos que haya algún tipo de cosa para garantizar que haya asequibilidad allí, realmente no veo que aborde la asequibilidad”.