Los analistas dicen que los valores predeterminados de Evergrande indican volatilidad pero ningún colapso de la propiedad

Los incumplimientos de Evergrande y Kaisa, dos de los desarrolladores inmobiliarios más grandes de China, apuntan a un período prolongado de volatilidad en el mercado inmobiliario cargado de deuda de China, pero los analistas esperan que Pekín contenga el daño.

La agencia de calificación crediticia Fitch anunció el jueves que Evergrande se encuentra en mora restringida luego de que no pudo hacer 82,5 millones a sus tenedores de bonos en el extranjero en pagos de intereses que vencen a principios de semana. Fitch también anunció que Kaisa Group Holdings está en mora luego de que no pagó un bono de $ 400 mil millones que venció el martes.

Shehzad Qazi, director gerente de China Big Book International, dijo a Al Jazeera que el sector inmobiliario de China enfrentará “presiones en el futuro previsible”, pero que una crisis de mercado más amplia parece poco probable.

“Beijing está tratando de proteger al sector inmobiliario en general del colapso interno cada vez mayor”, dijo Qazi.

Henry Chen, jefe de investigación de CBRE en la región de Asia y el Pacífico, dijo a Al Jazeera que espera un “aterrizaje controlado” incluso mientras Beijing avanza en su campaña para reducir la dependencia de la economía de los bienes raíces.

“Es probable que el gobierno central chino siga comprometido con su posición política de que ‘la vivienda es para habitable, no especulativa’, y las ‘tres líneas rojas’ continúan frenando la especulación excesiva y la deuda excesiva en el sector”, dijo Qin.

Como resultado, la volatilidad del mercado debería continuar con más incumplimientos en el futuro: el vencimiento máximo de la deuda corporativa de bienes raíces en 2022, con un vencimiento de deuda de $ 55 mil millones. Pero probablemente veremos una recesión controlada y los reguladores han emitido recientemente más señales de relajación para satisfacer las necesidades financieras razonables en el sector inmobiliario “.

Qin dijo que las medidas de Beijing para evitar un aterrizaje repentino incluían “apoyo expreso a la emisión de bonos por parte de los desarrolladores para financiar actividades de fusiones y adquisiciones, la recaudación de capital por parte de los desarrolladores menos influyentes a través de bonos corporativos para pagar la deuda externa pendiente y la flexibilización de las políticas de compra de viviendas para incluir. demanda “.

Beijing ha tomado medidas para apoyar la construcción de nuevas viviendas [File: Udo Weitz/EPA]

Asegurar la construcción continua de nuevas viviendas sigue siendo una prioridad para las autoridades, dijo Ganz Chiang, analista de Trivium China en Beijing.

“Las cosas están a punto de volverse más caóticas para Evergrande, ya que está oficialmente en default y se activan cláusulas de incumplimiento cruzado en sus otras deudas”, dijo Chiang.

Como lo demuestra la formación del recién creado Comité de Gestión de Riesgos de Evergrande, el estado desempeñará un papel más destacado en la búsqueda de soluciones a los problemas de Evergrande y en la formulación de un plan de reestructuración aceptable. Un rescate aún está fuera de discusión, pero es probable que las empresas gubernamentales actúen como inversores estratégicos o compren algunos de los proyectos de Evergrande para garantizar que se entreguen las unidades “.

El sector inmobiliario de China representa más de una cuarta parte de la actividad económica del país, pero desde agosto de 2020, las restricciones crediticias de Pekín en sus “tres líneas rojas” han reducido drásticamente a los desarrolladores privados sobreapalancados, como Evergrande, acercándolos a la bancarrota.

Evergrande, que tiene un bono offshore pendiente de $ 19 mil millones, y Kaisa, que tiene una deuda offshore de $ 12 mil millones, son solo dos de un número creciente de desarrolladores chinos sumidos en la crisis de liquidez de China. Los analistas esperaban más incumplimientos de otros promotores inmobiliarios chinos en un futuro próximo.

Los pasivos de Evergrande superan los $ 300 mil millones, lo que lleva a algunos observadores a temer que un incumplimiento podría causar el colapso del mercado inmobiliario chino y la economía del país. Beijing se ha trasladado a la cerca de Evergrande y ha creado un comité de gestión de riesgos para gestionar la reestructuración de la empresa y evitar el colapso.

Evergrande, una de las más grandes de China, no cumplió con una serie de pagos de intereses a partir de septiembre, pero evitó incumplir hasta esta semana transfiriendo dinero antes del final del período de gracia de 30 días.

La era de crecimiento liderado por la propiedad residencial en China podría llegar a su fin a medida que la propiedad comercial se convierta en un mayor impulsor de la expansión económica, dijo Chen de CBRE.

“Gracias al compromiso del gobierno con una economía impulsada por la innovación en el mediano y largo plazo, el mercado de bienes raíces comerciales está madurando rápidamente en áreas como logística, centros de datos e instalaciones de ciencias de la vida”, dijo. “Seguimos siendo optimistas sobre el sector inmobiliario comercial de China como motor de crecimiento, apoyado por impulsores centrales como la urbanización y el crecimiento de la clase media”.

crecimiento deficiente

Es probable que una falla en Evergrande tenga un efecto dominó en otros mercados y economías. Australia, uno de los mayores socios comerciales de China, ha visto caer bruscamente los precios del mineral de hierro debido a la desaceleración de las obras de construcción en el mercado chino.

“La desaceleración del mercado inmobiliario en China se traducirá en un crecimiento más débil de la economía en su conjunto”, dijo Qazi. Tanto en el país como en el extranjero, los productores de minerales y materias primas energéticas sentirán inicialmente la presión. Pero esto se extenderá a una variedad de industrias, desde la fabricación de maquinaria y metales industriales hasta los mayoristas y minoristas de muebles y ferretería “.

Qazi dijo que la naturaleza opaca de la economía china y la precisión cuestionable de las estadísticas oficiales dificultarían el seguimiento de las condiciones en el futuro.

“La única manera de entender cómo Beijing logra reestructurar el mercado inmobiliario es rastrear el desempeño de las empresas, si obtienen crédito y si ese crédito se destina a usos productivos”, dijo.